На какие моменты обратить внимание при приемке квартиры от застройщика

Общие исходные

Долгожданный момент передачи квартиры от застройщика покупателю – это радостное событие в жизни любого участника долевого строительства. Однако при планировании новоселья не следует забывать, что этап передачи жилья может таить в себе множество подводных камней. Недоделки могут быть не видны на первый взгляд, но в дальнейшем способны причинить немало проблем. Подписанием документа приема-передачи дольщик подтверждает, что не имеет претензий к застройщику и тот полностью выполнил свои обязательства, после чего заставить последнего исправить недочеты уже будет невозможно и придется это делать за свой счет.

Права дольщиков прописаны в законе (No214-ФЗ), и при обнаружении серьезных дефектов приобретатель жилья в новостройке может рассчитывать на их устранение, снижение цены договора о долевом участии и возврата части денег, а также возмещение понесенных расходов и взыскание неустоек за нарушение срока сдачи квартиры.

Чтобы не испытать разочарования при получении нового жилья, во время приемки в новостройке следует придерживаться определенных рекомендаций и заранее хорошо подготовиться к защите своих законных интересов. Специалисты в области строительства советуют принимать во внимание любые, даже незначительные моменты. Проверке должно подвергаться все — начиная от соответствия параметров готового помещения указанным в технической документации и заканчивая проверкой качества материалов и проведенных отделочных и монтажных работ.

В любом договоре долевого участия в строительстве должны быть отмечены особенности отделки объекта недвижимости. Жилье может сдаваться с черновой и чистовой отделкой. Также она может полностью отсутствовать, и тогда стоимость будет существенно ниже.

На официальное оформление документов и передачу квартиры ее новому владельцу застройщику требуется не более полугода с момента принятия дома Государственной комиссией. В случае затягивания сроков передачи покупателю следует обратиться к юристам, специализирующимся на долевом строительстве.

В процессе приемки квартиры необходимо проявить максимальную внимательность и сконцентрированность, чтобы выявить все недочеты, допущенные при строительстве. Дольщик имеет право пригласить на помощь профессионалов, имеющих возможность с помощью специального оборудования проверить качество строительных работ. Перед приемкой попросите у представителя застройщика смотровой лист, в котором будут фиксироваться все обнаруженные недочеты.

Для осмотра понадобятся следующие инструменты:

• Строительное правило - с его помощью можно выявлять неровности поверхностей;
• Угольник;
• Уровень (можно воспользоваться лазерным);
• Зарядка для мобильного или другой потребитель электричества для проверки наличия напряжения в сети;
• Рулетка;
• Фонарик;
• Лампочка-пробник для проверки работы освещения;
• Индикаторная отвертка.

Квартиры без отделки

Двери и проем

При осмотре жилья в новостройке, сдаваемого без проведения внутренних работ, первым делом следует обратить внимание на дверной проем: вертикально ли он расположен, заделаны ли швы, нет ли щелей, свободно ли открывается и закрывается дверь. Для выявления отклонений дверной коробки от вертикали можно воспользоваться лазерным нивелиром — это нужно сделать для исключения самопроизвольного открывания и закрывания двери в дальнейшем. Уплотнительные резинки, которые находятся на дверном полотне и на дверной коробке, должны быть непрерывными и иметь единый контур, а замки — работать без посторонних звуков, легко отпираться и запираться.

Окна и откосы

Следующим этапом обращают внимание на окна: беспрепятственно ли они открываются и закрываются, есть ли уплотнители, выставлены ли откосы по уровню. Нужно удостовериться — надежно ли работают ручки, запорные устройства и петли, также следует проверить плотность прижима створки к оконной раме. Створка не должна задевать каркас, и если при открытии либо закрытии слышно, что где-то что-то цепляет, это обязательно нужно указать в акте застройщика, чтобы в дальнейшем при эксплуатации механизмы не повреждали сами себя. Уплотнительные резинки должны быть чистыми и лежать строго в своем пазу, иметь единый контур и не прерываться, чтобы не возникало инфильтрации холодного воздуха в помещение. Проверяют — имеются ли трещины или сколы на стекле, есть ли щели, имеются ли деффекты в углах, которые могли образоваться при монтаже. На стеклопакете не должно быть следов от сварки, грунтовки или искр от болгарки, в противном случае их ничем уже не отмыть. Подоконник обязан быть ровным, без трещин и следов деформаций. При осмотре лоджии нужно удостовериться в свободе хода при сдвигании дверной створки и надежности ее примыкания по всей высоте при закрывании. Обычно застройщик заменяет стеклопакеты уже во время приемки, если они есть в наличии и соглашается с тем, что обнаруженные дефекты не соответствуют ГОСТу.

Система отопления

Далее проводят проверку работы регуляторов температуры, комплектацию радиаторов отопления, надежность их крепления на стене и подключения к системе отопления. На трубах не должно быть вмятин и иных неровностей, радиаторы должны надежно фиксироваться на стенах. Обследуют радиаторы на предмет их завоздушивания и равномерности нагревания.

Площадь помещения

Проверяют длину, ширину и высоту помещений на соответствие заявленным в договоре — для этого можно воспользоваться лазерной или обычной рулеткой. В случае несоответствия замеренных размеров заявленным следует вызвать представителя застройщика и предоставить ему эти сведения, после чего должен быть выполнен перерасчет стоимости квартиры. Не допускается «заваливание» стен, а углы в помещениях должны быть прямыми, если иное не предусмотрено дизайнерскими решениями планировки.

Квартиры с черновой отделкой

Чаще всего черновая отделка квартиры включает в себя залитую и выравненную стяжку пола, оштукатуренные несущие стены и перегородки, смонтированные радиаторы, входную дверь, оконные блоки, системы электроснабжения и водоснабжения. Что касается контроля качества, то этот процесс включает те же этапы, что и при приемке жилья, сдаваемого без отделки.

Стены

Дополнительно к этому вертикали комнаты на предмет присутствия кривизны или зазоров, прикладывая следующее правило к плоскости — допуск при черновой отделке составляет 3 мм на 1 метр. Стены должны быть строго ровными, со сплошной и равномерной затиркой. Помните, что от кривизны стен напрямую зависит то, какими будут Ваши затраты на устранение этого недостатка. Нужно убедиться в качестве выполнения стяжки, осмотреть ее на предмет наличия трещин и пустот. Она не должна крошиться или иметь силовые трещины. Прикладывая правило к полу, смотрят на отклонения от горизонтальной плоскости — допуски те же, что и для стен.

Вентиляция

Тестируют работу вентиляции, для этого прикладывают лист бумаги к решетке — бумага должна притягиваться к ней, в противном случае потребуется организация принудительной вытяжки (что станет причиной существенных расходов) либо придется постоянно проветривать помещения. Для понятия тяги в вентиляционной системе можно воспользоваться зажигалкой или зажженной спичкой.

Водоснабжение и канализация

Проводят испытание системы водоснабжения и канализации, выявляя и отмечая присутствие воды на полу, плесени и протечек, обследуют трубы на целостность, проверяют наличие заземляющего провода (сантехника устанавливается обязательно с заземлением) и гидроизоляции в санузле. Каждый стык системы водоподачи должен обеспечивать герметичность и не иметь следов коррозии, а трубы должны быть защищены слоем теплоизоляционного материала. При проверке счетчиков нужно уделить внимание герметичности выполненных соединений, и если система подключена к городским сетям, то нужно подать воду и проследить за корректностью их работы.

При осмотре сливной трубы требуется обратить внимание на прочность ее крепления, отсутствие свободного хода в крепежах, трещин и подтеков, а также соблюдение герметичности соединений. Под плитой перекрытия на сливной трубе должна быть установлена противопожарная муфта. Производят осмотр полотенцесушителя на предмет отсутствия механических повреждений — царапин, сколов, трещин и других дефектов. Выясняют — соблюдено ли условие герметичности примыкания металлической части к полипропиленовой трубе и надежности крепления его на стене. В санузлах стяжка должна быть уложена на слой гидроизоляции, а по периметру стяжки в жилых помещениях — обязательно проложена демпферная лента.

Электрика

Проводят обследование системы электроснабжения – проверяют наличие розеток и выключателей, работают ли они и надежно ли закреплены, функционирует ли счетчик. Наличие напряжения можно выявить с помощью вольтметра или переносного потребителя тока (например, зарядного устройства от смартфона). Также записывают номера и показания счетчиков. При проверке электрощитка обращают внимание на то, пронумерованы ли выключатели, выявляют наличие механических повреждений – сколов и трещин. Не забудьте проверить на работоспособность дверной звонок.

При осмотре автоматов с подписями можно сразу увидеть, за что отвечает тот или иной автомат — розетки на кухне, в комнатах, ванной, отдельно оптический терминал, выделенный специально под интернет и телевидение. Если на момент осмотра застройщик позволит Вам снять коробку с электрощитка, Вы сможете посмотреть, как подключены провода и есть ли на них изоляция. Проводка имеет индикацию, поэтому можно убедиться в правильности ее подключения. Если в процессе осмотра Вы не проверите правильность подключения автомата на ту или иную группу подписанных розеток, то когда при проведении каких-либо работ с домашней электросетью Вы отключите какую-либо из комнат, при работе можете столкнуться с вероятностью поражения электрическим током. Это может произойти из-за того, что Вы не проверили соответствие автоматов и их подписей. Также следует особое внимание уделить каждой розетке — их крепление к стене должно быть надежным, не допускается наличие люфтов и зазоров между стеной и корпусом розетки, а контакты заземления не должны быть загнуты или загрязнены.

Можно воспользоваться контактным тестером, чтобы выяснить — какое напряжение в сети, по нормативам оно должно составлять 230 Вольт +/- 10%. Также следует обратить внимание на штробы, которые по правилам располагаются строго вертикально либо горизонтально. Проверять точки освещения следует контактным тестером, так как он позволяет узнать наличие фазы, нуля и заземления. Тестируют также напряжение в проводке под принудительный вентилятор. Если планируется подключение сетей слабого тока (кабельное ТВ, проводной интернет и т.д.), нужно удостовериться в присутствии и цельности изоляции кабелей.

По существующим нормам МЧС в квартирах обязательно должны присутствовать радиоточки, и для их проверки нужно использовать тестер, вставляемый в розетку. Обязательно нужно проверить электропитание проводов, расположенных на потолке — там, куда Вы будете вешать люстру. При осмотре и испытании электрики также не забываем про фурнитуру — накладки на розетку и клавиши включения света. Обязательно убеждаются в том, что включение света осуществляется при переключении клавиши в положение «вверх», а выключение — при переключении в «вниз», также смотрят за тем, чтобы клавиши не заедали и работали плавно. В ванной комнате обязательно должны быть установлены настенные розетки с защитными крышками, не допускающими попадание на контакты влаги из воздуха или брызг. Также в каждой розетке должны присутствовать защитные шторки, которые служат защитой от попадания в контактные отверстия посторонних элементов.

Квартиры с чистовой отделкой

На осмотр жилья, отремонтированного «под ключ» и полностью готового для проживания, лучше всего пригласить специалиста – квалифицированного отделочника. Так же, как и в случае приемки объекта недвижимости с черновой отделкой, необходимо проверить качество отделки потолков, стен, функционирование систем водоснабжения, вентиляции, канализации и электроснабжения. Дополнительно нужно удостовериться в работоспособности элементов сантехники – унитаза, раковины, ванны и душевой лейки. Сантехнические изделия осматривают на предмет отсутствия на них царапин, трещин, сколов и иных повреждений, а также проверяют исправность их работы. Для обследования сантехнического оборудования, заключенного в короб, предусмотрен ревизионный люк, в который для удобства лучше светить фонариком.

Сантежника

Элементы сантехнического оборудования исследуют на предмет отсутствия протечек и дефектов. Унитаз должен быть жестко закреплен к полу и не иметь никаких люфтов, при смывании вода обязана уходить равномерно, при осмотре также обращают внимание на наличие сколов и технических браков. Соблюдается герметичность каждого стыка, для обнаружения протечек достаточно открыть кран: с левой стороны должна быть расположена горячая вода, с правой стороны — холодная, индикация на кране соответствует температуре. Примыкание раковины к стене обязательно загерметизировано, сифон под раковиной — жестко закреплен, а уплотнительные крепления — присутствуют в местах соединений для обеспечения отсутствия протечек. При проверке ванной ее заполняют водой и душевой лейкой поливают стыки примыкания к стенам с целью обнаружить все возможные протечки.

Геометрия помещения

Также проверяется соответствие геометрии помещений указанной в документах — отклонение швов на стенах в санузле не должно превышать 1,5 мм на один погонный метр уложенной плитки. Проверку геометрии важно проводить заранее, чтобы в дальнейшем Вы не столкнулись с такими проблемами, как большие зазоры либо полное отсутствие возможности повесить на стену кухонный гарнитур. С помощью лазерного нивелира можно обнаружить абсолютно любые отклонения стен и полов. Следующим этапом выясняют качество укладки напольного покрытия — согласно нормативам, отклонение поверхности не должно составлять более 2 мм на 1 метр, проверить это условие можно с помощью лазерного нивелира и угольника.

Смотрят расстояние от стены до радиатора — оно должно быть минимум 15 мм, от подоконной доски до радиатора – не менее 50 мм и от пола до радиатора – не менее 60 мм. Если все расстояния выдержаны, это говорит о правильности установки радиаторов.

Подоконники

Для обследования подоконника на предмет контруклона (распространенный дефект в работе фасадчиков) следует воспользоваться угольником — его нужно прислонить к раме и посмотреть, есть ли зазор между ним и подоконной доской. Также нужно обратить внимание на стык в месте примыкания фасадной стены к подоконной доске — он должен быть закрыт и загерметизирован, чтобы не допускать поступления холодного воздуха в квартиру.

Внутренняя отделка

Качество отделки проверяют путем визуального осмотра. При осмотре ламината в помещении нужно обязательно пройтись по всему периметру и надавить на покрытие в разных местах, чтобы проверить его на наличие сильного приседания. Зазоры и уступы также нужно отмечать в акте застройщика; в дальнейшем, при мытье полов, если влага попадет в трещину, возможно вздутие плит либо могут разойтись замки в соединениях. Осматривая обои, Вы должны проследить за тем, чтобы не было видно стыков — допуск 0,5 мм на стыке между двумя полотнами обоев. Также на обоях не должно быть пятен, задиров и каких-либо вклиниваний отдельных элементов.

Обследование настенного покрытия в ванной нужно производить путем простукивания абсолютно каждой плитки — пустотелый либо глухой звук указывает на наличие отслоения за данной плиткой, это нужно отметить и указать застройщику, чтобы в дальнейшем эта плитка самопроизвольно не открепилась от стены.

Особенностью чистовой отделки является то, что при ее реализации уже установлены межкомнатные двери. Дверную коробку исследуют лазерным нивелиром на наличие отклонений от вертикали — соблюдение этого условия обязательно для недопущения самопроизвольного открытия либо закрытия двери. Также нужно проверить коробку и наличник на надежность крепления и наличие дефектов. Фурнитура должна исправно функционировать, а дверь не должна иметь «люфта» в своем замке.

Заключение

Подписание акта осмотра квартиры завершает приемку квартиры. Все недостатки, выявленные в процессе обследования состояния помещений и коммуникаций, записываются в акт осмотра квартиры, который подписывается дольщиком-покупателем и специалистом по качеству. Проверить состояние сдаваемого жилья на высоком уровне можно, пригласив на приемку специалиста, способного выразить экспертное мнение по каждому вопросу в отдельности (это может быть, например, знакомый прораб, консультант по технической приемке и т.д.) - выплатив ему вознаграждение, Вы сэкономите крупную сумму в случае значительных отклонений параметров нового жилья от нормативов. Обратите внимание: если квартира находится на последнем этаже, нужно обязательно осмотреть потолок и стены – на них не должно быть разводов и пятен, в случае необходимости найденные недостатки отмечаются в акте осмотра. Не подписывайте акт приема-передачи, пока не будут устранены все недочеты внутри помещения, поскольку так Вы снимете с застройщика все его обязательства. Желаем иметь дело с добросовестными застройщиками и успехов в приемке нового жилья!

Выбирайте жилье в любом из наших ЖК.