Как взять ипотеку без первоначального взноса

В чем суть взимания стартовой выплаты по ипотеке для банков?

Первоначальный взнос за ипотеку жилья изначально был утвержден в кредитной политике банков в качестве страховочной суммы. Даже если покупатель в первый же месяц окажется неплатёжеспособным, финансовая организация все равно получит прибыль в виде той самой изначальной суммы. На случай внезапной некредитоспособности своего клиента (потеря работы, уменьшение доходов) банк почти всегда прописывает в своих договорах пункт о потере права покупателя и на жильё, и на возврат первоначального взноса. Из этой страховочной суммы банк оплачивает все издержки, связанные с изъятием недвижимости и подготовкой её к последующей перепродаже. В некотором смысле банкам была даже выгодна некредитоспособность подобных клиентов. Однако частые разорения граждан снижают привлекательность ипотеки. Падение активности покупателей вынудило кредитный рынок изменить свою тактику.

В каких случаях клиент может заключить ипотечный договор без первоначального взноса?

Превышение предложения на рынке ипотечного жилья над спросом заставило участников снизить процентную ставку по кредиту и создать для потенциальных клиентов более привлекательные условия. В чистом виде ипотечный договор без первоначального взноса встречается только по рекламным акциям застройщиков. В большинстве случаев рынок предлагает покупателям выгодные формы договоров, уберегающие от необходимости поиска стартового капитала. По одним из них первоначальный взнос оплачивается третьим лицом (государством, фирмой), а по другим клиенту предоставляются особые условия взамен на дополнительные преференции для банка.

Все вышеуказанные ипотечные договоры подразделяются на следующие категории:

• Договоры по маркетинговым акциям застройщиков. Необходимость содержать большой объем нераспроданного жилья ежемесячно приносит застройщикам значительные убытки. Стимуляция потребительского спроса путем отказа от стартового взноса снижает текущие расходы и увеличивает денежные поступления от ипотечных сумм.
• По военной ипотеке. 17 категорий российских военнослужащих имеют право быть включенными в специальную социальную программу от Министерства обороны РФ. Оформившие соответствующее заявление военнослужащие ежемесячно получают на особый банковский счет определенную денежную субсидию. По истечении трех лет он получает доступ к накопленным суммам. Эти деньги можно использовать только для покупки жилья или для обслуживания ипотеки. За это время на военном счете накапливается свыше 800 тысяч рублей. Эта сумма зачастую перекрывает стартовые вложения за приобретаемую площадь.
• При использовании материнского капитала. Получаемая от государства денежная сумма способна погасить до 20% средней стоимости двухкомнатной квартиры в крупном городе. В малых поселениях данный вид господдержки может оплатить существенную часть цены жилья или выкупить недвижимость полностью. Первоначальный взнос обычно колеблется в пределах от 10% до 40% от размера общей суммы выплат. Во многих случаях эта величина легко гасится из кредитных возможностей материнского сертификата.
• Договор по льготно программе. Государство постоянно расширяет программу по приобретению льготного жилья. Под действующие проекты поддержки попадают молодые семьи, социально значимые работники (учителя, врачи, пожарные), многодетные семьи, инвалиды и граждане с низким уровнем дохода. Помимо отмены вступительного взноса данные программы предполагают частичное субсидирование выплат и пониженную процентную ставку по ипотеке.
• Оплата изначального капитала через потребительский кредит. Стартовая величина может быть автоматически оплачена из суммы потребительского кредита, взятого в том же банке. Также допускается оплата первоначального взноса за счет денежного займа, оформленного в другом банке. Такая форма обхода стартовых вложений считается самой тяжелой для клиента, так как ему приходится тянуть сразу два кредита — ипотечный и потребительский.
• Договор под залог недвижимости. Клиент банка может получить отмену стартового капитала за счет залогового обеспечения имеющегося у него недвижимости. Подобным гарантом может выступать земля, дом, квартира или коммерческая площадь. Клиент подписывает с банком договор, в котором обязуется добросовестно производить выплаты под гарантию своего недвижимого имущества. При невозможности обслуживания ипотечного кредита залоговый актив может быть продан банком для погашения задолженности либо отчужден у клиента без какой-либо компенсации. Жесткость банковских условий долгое время тормозила активность клиентов по этому виду ипотечного договора. Под давлением Центробанка банковский сектор был вынужден смягчить свою политику к должникам, выставившим под залог своё имущество. Сейчас первые обязаны до последнего предоставлять своим клиентам возможность выплачивать задолженность без потери залога. Также работники банковской сферы следят, чтобы залоговая недвижимость не оказалась единственным жилым имуществом, которое по закону нельзя отчуждать. И, конечно же, стоимость подобного залога не должна быть ниже предоставляемого ипотечного жилья.
• Договор под залог ценного имущества. Кроме недвижимости, банк может принять под залог драгоценности, предметы искусства, ценные бумаги, антиквариат, автомобиль, мебель, бытовую технику и другие высоколиквидные вещи. Общая стоимость залоговых единиц должна быть сопоставима с размером ипотеки. В этом случае банк может пойти на уступку клиенту и отказаться от стартового взноса.

Доступная ипотека с помощью рассрочки

Квартира в рассрочку стала настоящим спасением для граждан, вынужденных длительное время проживать в арендуемом жилье либо на общей с многочисленными родственниками жилплощади. Причем долгосрочная ипотека порой обходится в те же ежемесячные суммы выплат, что и съем аналогичной квартиры. А при наличии собственного жилья такое вложение может стать неплохим коммерческим инвестированием. Выкупаемую квартиру можно сдавать в аренду и погашать большую часть взносов за счет взимаемой ренты. Во время финансовых затруднений банки все чаще идут на уступки клиентам и предоставляют им рассрочку по платежам без штрафных санкций. В крайнем случае, испытывающий денежные затруднения гражданин может договориться с кредитными организациями о быстром выкупе ипотечной площали. Владелец такой недвижимости по договору передает права на приобретенное жилье кредитору и возвращает значительную часть общей денежной суммы, потраченной на выплату по ипотеке.

Нужна помощь? Свяжитесь с нашими менеджерами для подбора квартиры в ЖК.