Ипотека сегодня: почему покупка квартиры в новостройке сегодня выгоднее вторичного жилья?

В последние 20 лет стоимость 1 кв. м на первичном рынке в России была ниже, чем на вторичном. Это было связано с нежеланием покупателей рисковать: многие новостройки сдавались либо позже заявленных сроков, либо могли быть не достроены вовсе. Но переход на эскроу-счета, а затем и запуск программы льготной ипотеки привели к обратной закономерности. Сейчас есть локации, где «вторичка» дороже, но это скорее исключение из общего правила. Тем не менее, первичное жилье выгоднее. Почему? Давайте разбираться.

Безопасность сделки

Система эскроу-счетов исключила риск потери денег для покупателя при покупке в новостройке. Во-первых, застройщик не получит деньги до сдачи объекта, поэтому он заинтересован его завершить вовремя. Во-вторых, даже если с застройщиком что-то произойдет, банк вернет покупателю вложенные в покупку квартиры деньги.

При покупке же вторичного жилья остаются актуальными многие риски:

1. Если проводилась приватизация квартиры, но отказ от участия в приватизации одного из жильцов был оформлен неправильно (или не оформлен вообще), в дальнейшем такая сделка может быть оспорена. А ещё люди, которые были зарегистрированы на этой жилплощади на момент приватизации, имею право пожизненного проживания в этой квартире.
2. Если квартира перешла владельцу по наследству, то может появиться наследник, чьи права были нарушены. Он имеет право претендовать на уже ставшее вашим имущество в течение 10 лет.
3. Использование материнского капитала при покупке квартиры. Если родители продали такую квартиру, не наделив в ней долями детей, сделка может быть впоследствии оспорена по заявлению компетентных органов или даже по иску от детей, которые подросли и узнали, что их права были нарушены.
4. Банкротство, судебные споры, задолженности по налогам. Если продавец испытывает финансовые трудности, которые могут побудить его впоследствии заявить о своем банкротстве, покупатель может остаться и без квартиры, и без средств, потраченных на нее.
5. Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, или он находился в состоянии алкогольного/наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора.
6. Нарушение прав супругов. Если продавец не предоставит согласие супруга на продажу, сделку также могут признать недействительной.
7. Схемы с завышением и занижением цены квартиры. Завышение используется в случае, когда у покупателя не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке. В этом случае продавец получает сумму большую, чем реальная стоимость квартиры. Занижение нужно продавцу, чтобы уменьшить размер налога, который он будет обязан заплатить за продажу недвижимости, если он владел ею менее 5 лет. Обе схемы причисляются к мошенническим и реализуются через долговые расписки. Один из распространенных рисков – что написавшая расписку сторона не захочет по ней расплачиваться, и нужно будет обращаться в суд. А второй – что трудности с продажей возникнут при последующих попытках продать жилье по реальной рыночной цене (если с момента сделки не пройдет 5 лет).
8. Подделка документов. Это могут быть доверенности, по которым мошенники пытаются продать имущество недееспособных лиц, паспорта владельцев, чье имущество продают без их ведома. Впрочем, даже если основные документы в порядке, может быть подделана, например, справка из ПНД, а затем оспорена сделка, т.к. на самом деле владелец давно невменяем. 

Доступность ипотеки

Ставка кредита при покупке квартиры в новостройке по льготным программам кредитования - от 5% (5%-IT ипотека/военная, 6% - семейная, 8% - ипотека с господдержкой). В то время как при кредитовании во вторичном жилье минимальная ставка ипотеки составит минимум 16,7%. В итоге, если для примера расчетаа взять квартиру стоимостью 10 млн. рублей, покупатель квартиры в новостройке будет иметь ежемесячный платеж по льготной ипотеке 37,5-50 т.р., в то время как за вторичное жилье нужно будет платить почти 119т.р.

Свежий ремонт под свои нужды

При покупке квартиры в новостройке покупатель получает чистый лист, где он не только сможет сделать дизайн под свой вкус, но и полностью проконтролировать качество работ и материалов, которые скрыты от глаз при покупке «вторички» (электрика, сантехника, качество звукоизоляции, стен, полов и т.д). Кроме того, как правило, покупка первичного жилья происходит еще на этапе строительства, поэтому есть время для накопления средств на ремонт. При покупке же вторичного жилья в неудовлетворительном качестве ремонта, наличные средства на ремонтные работы и материалы нужно будет уже иметь на руках.

Вместо итога

У каждого дома есть свои плюсы и минусы: что для одного покупателя имеет высокий вес, то для второго может вообще не иметь значения. Один человек выберет вторичное жилье с готовым ремонтом, потому что хочет жить в ней уже завтра, не хочет заниматься ремонтом и имеет достаточно средств на его покупку уже сегодня. А другой готов подождать год-два, но сэкономить и жить в квартире, полностью отвечающей его вкусам и бытовым привычкам. Мы рассмотрели объективные причины, которые сегодня делают покупку жилья в новостройке более привлекательной. А наши строящиеся объекты вы можете посмотреть в разделе объекты