Ипотека сегодня: почему покупка квартиры в новостройке сегодня выгоднее вторичного жилья?
В последние 20 лет стоимость 1 кв. м на первичном рынке в России была ниже, чем на вторичном. Это было связано с нежеланием покупателей рисковать: многие новостройки сдавались либо позже заявленных сроков, либо могли быть не достроены вовсе. Но переход на эскроу-счета, а затем и запуск программы льготной ипотеки привели к обратной закономерности. Сейчас есть локации, где «вторичка» дороже, но это скорее исключение из общего правила. Тем не менее, первичное жилье выгоднее. Почему? Давайте разбираться.
Безопасность сделки
Система эскроу-счетов исключила риск потери денег для покупателя при покупке в новостройке. Во-первых, застройщик не получит деньги до сдачи объекта, поэтому он заинтересован его завершить вовремя. Во-вторых, даже если с застройщиком что-то произойдет, банк вернет покупателю вложенные в покупку квартиры деньги.
При покупке же вторичного жилья остаются актуальными многие риски:
- Если проводилась приватизация квартиры, но отказ от участия в приватизации одного из жильцов был оформлен неправильно (или не оформлен вообще), в дальнейшем такая сделка может быть оспорена. А ещё люди, которые были зарегистрированы на этой жилплощади на момент приватизации, имею право пожизненного проживания в этой квартире.
- Если квартира перешла владельцу по наследству, то может появиться наследник, чьи права были нарушены. Он имеет право претендовать на уже ставшее вашим имущество в течение 10 лет.
- Использование материнского капитала при покупке квартиры. Если родители продали такую квартиру, не наделив в ней долями детей, сделка может быть впоследствии оспорена по заявлению компетентных органов или даже по иску от детей, которые подросли и узнали, что их права были нарушены.
- Банкротство, судебные споры, задолженности по налогам. Если продавец испытывает финансовые трудности, которые могут побудить его впоследствии заявить о своем банкротстве, покупатель может остаться и без квартиры, и без средств, потраченных на нее.
- Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, или он находился в состоянии алкогольного/наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора.
- Нарушение прав супругов. Если продавец не предоставит согласие супруга на продажу, сделку также могут признать недействительной.
- Схемы с завышением и занижением цены квартиры. Завышение используется в случае, когда у покупателя не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке. В этом случае продавец получает сумму большую, чем реальная стоимость квартиры. Занижение нужно продавцу, чтобы уменьшить размер налога, который он будет обязан заплатить за продажу недвижимости, если он владел ею менее 5 лет. Обе схемы причисляются к мошенническим и реализуются через долговые расписки. Один из распространенных рисков – что написавшая расписку сторона не захочет по ней расплачиваться, и нужно будет обращаться в суд. А второй – что трудности с продажей возникнут при последующих попытках продать жилье по реальной рыночной цене (если с момента сделки не пройдет 5 лет).
- Подделка документов. Это могут быть доверенности, по которым мошенники пытаются продать имущество недееспособных лиц, паспорта владельцев, чье имущество продают без их ведома. Впрочем, даже если основные документы в порядке, может быть подделана, например, справка из ПНД, а затем оспорена сделка, т.к. на самом деле владелец давно невменяем.
Доступность ипотеки
Ставка кредита при покупке квартиры в новостройке по льготным программам кредитования - от 5% (5%-IT ипотека/военная, 6% - семейная, 8% - ипотека с господдержкой). В то время как при кредитовании во вторичном жилье минимальная ставка ипотеки составит минимум 16,7%. В итоге, если для примера расчетаа взять квартиру стоимостью 10 млн. рублей, покупатель квартиры в новостройке будет иметь ежемесячный платеж по льготной ипотеке 37,5-50 т.р., в то время как за вторичное жилье нужно будет платить почти 119т.р.
Свежий ремонт под свои нужды
При покупке квартиры в новостройке покупатель получает чистый лист, где он не только сможет сделать дизайн под свой вкус, но и полностью проконтролировать качество работ и материалов, которые скрыты от глаз при покупке «вторички» (электрика, сантехника, качество звукоизоляции, стен, полов и т.д). Кроме того, как правило, покупка первичного жилья происходит еще на этапе строительства, поэтому есть время для накопления средств на ремонт. При покупке же вторичного жилья в неудовлетворительном качестве ремонта, наличные средства на ремонтные работы и материалы нужно будет уже иметь на руках.
Вместо итога
У каждого дома есть свои плюсы и минусы: что для одного покупателя имеет высокий вес, то для второго может вообще не иметь значения. Один человек выберет вторичное жилье с готовым ремонтом, потому что хочет жить в ней уже завтра, не хочет заниматься ремонтом и имеет достаточно средств на его покупку уже сегодня. А другой готов подождать год-два, но сэкономить и жить в квартире, полностью отвечающей его вкусам и бытовым привычкам. Мы рассмотрели объективные причины, которые сегодня делают покупку жилья в новостройке более привлекательной. А наши строящиеся объекты вы можете посмотреть в разделе объекты
![](/upload/iblock/dc8/dc88c7502bc57d642934edaadbec7116.png)
![](/upload/iblock/ab6/lv5ib14ynsjiv64cajh0uiq95meei8ss/domrf.png)
![](/upload/iblock/1c4/ilf1wo9zsg28f2mdiy8wqfiydovhilou/sberbank.png)
![](/upload/iblock/32f/lh928shxd6bqve8hcglvg9v1eo7hzdkq/image11.png)
![](/upload/iblock/211/gkz9a5m5ebxcyld46abht87x1slc09jl/rsb.png)
![](/upload/iblock/602/0hm2urid9400zo8tjvt1vh2pwrzyfa8g/tkb.png)
![](/upload/iblock/784/pqtcepoafqzcn425u92pd9ks2ja58toh/gazprom.png)
![](/upload/iblock/754/1d3lt4j9ezk3n0il6po9ak73kqzt8t5h/absolut.png)
![](/upload/iblock/f0d/t1tk96m8n4n9zk83tim02sahl1vfyek7/PSB_logo_original_png.png)
![](/upload/iblock/e2c/s22zfoi2em7che5bsska6n6ugv012c2n/logo_sovkombank.png)
![](/upload/iblock/fc8/ff236x7d9lywbsm4nmkd9tj7kz7ls4h0/logo_metallinvestbank.png)
![](/upload/iblock/3b8/cs7l33kvc69hlx9l505bmln9wqzrq7vd/openbank.png)