УК или ТСН? Плюсы и минусы разных форм управления недвижимостью

Жилищный кодекс РФ предусматривает 3 формы управления многоквартирным домом: УК (управляющая компания), ТСН (товарищество собственников недвижимости) и управление напрямую владельцами квартир. Последний вариант распространен слабо из-за многочисленных неудобств для жильцов. УК и ТСН являются наиболее предпочтительными формами управления. Оба варианта имеют плюсы и минусы, которые во многом связаны с самоорганизованностью жильцов и их желанием принимать активное участие в управлении недвижимость.

Управляющая компания: преимущества, недостатки

Плюсы:

• Наличие собственного штата специалистов (могут работать на аутсорсинге) для поддержания инфраструктуры в надлежащем состоянии.

• Минимальное участие жильцов в процессах, связанных с управлением многоквартирным домом.

• Доступ к дополнительным услугам: охране, клинингу, грузоподъемным работам и т. д.

• Стабильный доступ к коммунальным услугам, если кто-то из жильцов имеет долги. УК может погасить их из своего бюджета, чтобы весь дом не отключили, к примеру, от электричества или газоснабжения.

Минусы:

• Расходы на оплату услуг УК. Это коммерческое предприятие, которое заинтересовано в получении прибыли.

• Не всегда на жалобы и замечания собственников реагируют своевременно.

• Ограниченные возможности для жильцов, желающих принимать участие в процессах управления домом.

• Довольно сложно сменить управляющую компанию, особенно если она не намерена отказываться от выгодного для нее дома.

• Нужно тщательно контролировать финансовые процессы, чтобы предотвратить махинации. Еще раз напоминаем, что УК являются коммерческими структурами, поэтому для увеличения прибыли могут не всегда действовать добросовестно.

Товарищество собственников недвижимости: преимущества, недостатки

Плюсы:

• Жильцы напрямую участвуют в процессах управления объектами недвижимости.

• Сокращение расходов и оптимизация финансовых потоков. К примеру, если УК хочет свободные средства превратить в свою прибыль, то ТСН может направить эти деньги на обновление коммуникаций, ремонт детской площадки и т. д.

• Удобнее выбирать поставщиков услуг и материалов, исполнителей работ. Если УК работает только со «своими» электриками и сантехниками, то ТСН может проводить анализ предложений и выбирать самые выгодные из них.

Минусы:

• Требуется много времени на участие в управлении домом. Решения должны приниматься на общем собрании собственников жилья с набором более 50% голосов. Поэтому жильцы должны посещать такие собрания, если хотят отстаивать свое мнение.

• Если соседи плохо контактируют друг с другом, становится проблематично прийти к общему решению.

• Долги одного жильца распределяются на всех остальных собственников.

Каким должен быть руководитель ТСН?

В ТСН особое значение имеет личность руководителя товарищества. Он должен обладать честностью и лидерскими качествами, чтобы организовать вокруг себя других людей. Базовые требования к руководителю ТСН:

• Осведомленность в юридических вопросах.

• Умение правильно оформлять документы.

• Коммуникабельность, умение контактировать с представителями контролирующих органов, муниципалитета, банками, подрядчиками и т. д.

• Финансовая грамотность.

• Понимание важности и особенностей современных технологий, в частности энергоэффективных.

Почему застройщик навязывает «свою» УК?

Законодательство разрешает жильцам самостоятельно определяться с формой управления многоквартирным домом, а также выбирать УК. Если жильцы не делают этого сами, управляющая компания может быть назначена муниципалитетом.

Некоторые застройщики поступают недобросовестно и навязывают подписание договора с определенной УК. Нужно понимать — такие действия незаконны. Застройщик вправе назначить только временную управляющую компанию, пока жильцы не провели общее собрание и не выбрали УК (или организовали ТСН) самостоятельно.

Навязчивость застройщика обычно объясняется просто — в договор с «правильной» УК включены ненужные услуги, либо тарифы на обслуживание дома завышены. Поэтому перед подписанием договора нужно внимательно его прочесть и сравнить цены с другими предложениями.

ГК Проект Инвест не навязывает покупателям недвижимости каких-либо дополнительных услуг и не имеет партнерских управляющих компаний. Вы можете самостоятельно принимать решение на общем собрании собственников, обеспечивая себе максимально комфортное и выгодное обслуживание.