Незаконная перепланировка: какой ремонт делать нельзя?

Незаконная перепланировка влечет за собой административное наказание (для физических лиц 2-2,5 тыс. руб.) Более серьезное наказание — предписание о возвращении проектного состояния объекта недвижимости. Собственник жилья должен за свой счет восстановить его в том виде, который оно имело до незаконной перепланировки. Такие работы связаны с большими расходами, а в ряде случаев могут даже оказаться невозможными.

Если же собственник отказывается соблюдать предписание, контролирующие органы оформляют судебный иск, по результатам которого квартира может быть выставлена на торги. До устранения незаконной перепланировки собственнику жилья могут ограничить выезд из страны.

Какая перепланировка запрещена?

Все ограничения сводятся к одному знаменателю — нельзя допустить повышения риска обрушения несущих конструкций, либо же нанесения ущерба имуществу, здоровью и жизни людей по другим причинам.

Запрещено выполнять такие действия:

• Уменьшение, демонтаж вентиляционного короба (допустимо проведение работ, если короб в металлической трубе с пазогребневыми перегородками).

• Расширение кухни, санузла при соответствующем уменьшении жилого пространства.

• Нарушение целостности несущих стен.

• Превышение максимально допустимой нагрузки, которая может воздействовать на несущие конструкции. Пример — монолитная стяжка в старом доме с деревянными перекрытиями.

• Подключение дополнительных радиаторов отопления, а также их демонтаж с последующим переносом в другое место в квартире (на балкон, лоджию и т. д.)

• Монтаж теплого пола с подключением к центральному отоплению.

• Проделывание отверстий, ниш в столбах, стойках, колоннах, пилонах, стенах-диафрагмах.

• Штробление, прокладывание пазов в любых несущих элементах, обеспечивающих прочность дома.

• Расширение (или монтаж новых) веранд, лоджий и балконов на всех этажах кроме первого.

• Объединение веранды, лоджии, балкона с внутренними помещениями.

• Перепланировка технического этажа, чердака.

• Объединение кухни и жилой комнаты, если на кухне используется газ. Также нельзя проделывать между такой кухней и жилой комнатой стенной проем без двери.

• Перенос газифицированной кухни в другой помещение. Обустройство газифицированной кухни под жилым помещением или над ним.

• Обустройство санузла над жилым помещением. Исключение — первый этаж. На втором этаже допускается проведение таких работ, если внизу находится офис или другое нежилое помещение.

• Также запрещено выполнять любые перепланировочные работы в аварийных домах.

• Увеличение антресоли до более чем 40% площади квартиры.

• Обустройство кухни, жилых комнат без естественного освещения.

• Обустройства пола в мокрой зоне (санузел) без порожка или занижения относительно смежного помещения, а также без гидроизоляции.

• Присоединять к квартире помещения, относящиеся к общедомовому имуществу (подвал, лестничная клетка и пр.)

Есть и ряд других ограничений, но на практике проблемы возникают чаще всего с вышеописанными нарушениями.

Новые правила с 1 апреля 2024 года

Вступившие в силу 1 апреля 2024 года поправки в законодательство делают почти любые ремонтные работы в квартире перепланировкой. Такие изменения требуют согласования, получения нового технического плана квартиры.

Чтобы получить больше свободы действий, некоторые люди выбирают квариры со "свободной планировкой". В домах жилых комплексов ГК Проект Инвест пока не проектируются такие квартиры. Поэтому, если вы хотите изменить что-то из допустимого для перепланировки (например, перенос входов вне рамок несущих стен), то рекомендуем озадачиться вопросом согласования новой планировки перед началом ремонтных работ. Это сэкономит вам нервы, деньги и позволит в дальнейшем легко перепродать квартиру. Вы можете сделать это бесплатно самостоятельно или привлечь юриста, специализирующегося на вопросах узаканивания перепланировок, эта услуга недорогая